物業租賃總有一個好開始
選擇商用空間時，無論是辦公室、零售店鋪、餐廳、餐飲相關行業、診所或是健身中心，不同的生意及行業都有其不同的需求。在租賃或買賣物業的初期，您最常被問到的問題包括: 需要多大的空間? 心儀的地點? 準備投放多少預算? 誰來諮詢公司裡面不同部門的需要和意見? 越多方參與其中，越多事項需要被考慮，在決策的過程中也會變得更加複雜。
6個簡單的物業租賃重點
我們列出6個最簡單又實際的元素，協助您快速而有效率地訂立清晰的物業租賃目標，在選擇商業物業上做出明智的決定。
1. 地點
- 靠近您的客戶群和投資者
- 鄰近供應商
- 地點便利性高，方便員工進出
- 靠近您的住所
- 產業集中地，例如: 科學園
- 第一個跳出您腦海的地點
2. 租金預算
- 定出一個付擔得起的價格，去選擇一個完美的地點。
- 開頭也許很難有一個明確的數字，但您必須設定一個明確的框架，確保自己做出正確的決策，同時也能節省您寶貴的時間，減少不必要的辛勞。
3. 空間大小 - 建築面積 與 實用面積
- 香港大部分的商用物業都用建築面積來呈現大小，其中包括室內實用區域、結構、公用區域、洗手間等。
- 由於在市場上沒有一套標準去定義非住宅物業的樓面面積，最好的解決方法就是親自前往單位測量及視察。一般來說，傳統辦公空間的實用面積佔建築面積的60-70%，零售空間實用面積佔建築面積的50-65%，分別在於零售空間有較多的面積被用做公共空間。
- 一些商用物業單位以可出租面積或淨面積來呈現，所以在做最後決定之前，強力建議您親自視察及測量物業單位。
- 評估辦公室需要多少空間的其中一個方法，就是先找出使用者人數，再乘以每人需要的空間。預留每人100呎(約9平方米) 的建築面積空間為計算起點。
- 因應公司的使用習慣和需要，設置房間、工作站、會議室、接待處、文件儲存室、電腦房、茶水間、等。 參考數值 (平均每人所需建築面積) :
- 服務式辦公室 40-50呎 (約4-5平方米)
- 高密度寫字樓，後勤 辦公室 65-80呎 (約6-7平方米)
- 普通辦公室 80-100呎 (約7.5-10平方米)
- 公司總部，低密度寫字樓，配置經理房及會議室 150-200呎 (約14-18平方米)
4. 商業物業 空調系統
- 香港的夏天炎熱又潮濕，空調系統變得格外的重要。為了配合您公司運作的需求，請特別留意空調的種類及供電時間。
- 中央空調系統通常提供固定的供應時間將冷空氣送進大廈。舉例來說: 辦公大樓的空調系統供應時間，一般是星期一至星期五，上午九點至下午七點; 星期六，上午九點至下午一點; 星期日及公眾假期則不提供。零售場所的空調通常會有較長時間的供應，例如: 一星期七天，每日十二小時。
- 分體式冷氣使用時間靈活，您可根據自己的需求開關電源。
- 隨著科技的進步，越來越多新大廈安裝獨立運作的中央式空調系統供租戶長時間使用。
5. 商業樓層地板承重
- 當物業用作辦公室及零售用途時，通常無需考慮地板載重問題。
- 餐廳、餐飲相關行業、診所或是健身中心通常多會用到重機設備，在考慮安全問題及申請牌照時，針對地板載重會有不同的要求。
6. 商店、餐廳、診所及健身等零售行業的應注意事項
- 是否有來去水?
- 是否可以安裝煤氣?
- 電力系統負荷
- 地板承重
- 通風系統，包括排風、鮮風
- 逃生門、逃生通道的寬度及數量
- 升降梯的大小
- 是否有洗手間?
- 垃圾處理
- 物業與出口、住宅、安老中心、學校和幼兒中心，以及物業與地面之距離
- 檢查是否有違法的建築結構
- 卸貨區及升降系統
- 營業登記、行業相關牌照申請
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